【房贷】银监会8月起限制二手房贷在10%以下

    银监会8月起限制二手房贷在10%以下

7月份，地产信托以罕有的张力异路狂奔。前两周共发行20多个主要投向地产的信托产品，总规模达86亿元。

某信托公司人士称，“这源于银监会月初叫停银信合作是口头通知，各家信托公司理解不一，尤其是地产信托，有的停了，有的却在大行其道。”

这意味着在信贷投放调控和银信合作叫停之后，丧失开发贷和天量银信融资渠道的地产业身上，仅有“房地产信托”这一资金输血针头，得以“暂时”继续抵抗房价下跌的市场呼声。

而来自银行业界的最新消息是，银监会已经口头通知从8月起限制二手房按揭贷款规模，并控制在当月总贷款规模的10%以下，这顿令地产信托成为最后的输血针头。

最后一根输血针头

7月初，各大信托公司负责人纷纷接到银监会叫停银信合作的通知。上半年高达2.9万亿元的银信合作让地产商获得了充足的资金来源，让银监会年初以来的地产贷款调控严重失真。一位不愿具名的信托公司人士称，“然而，由于接到的是口头通知，大家对叫停银信合作理解不一，按说地产信托也有银行间接参与，但其以客户资金为委托人，被地产公司理解为不在叫停的银信理财产品之列。”

该人士称，“地产信托利润高，地产商急需，银行配合，我们做了，银监会也没有再出来干预，何乐而不为。”也因为此，在信贷规模调控下，饱受资金饥渴的地产企业依然可以获得资金来源，并表现为持续数月的坚持。

上市融资、银行信贷、银信合作、地产信托、按揭贷款可以说是地产商的五大资金来源。地产商2009年以来通过股市再融资规模约1000余亿元，而随着二级市场股价频频破发，加上调控下的市场走低预期，股市融资难度加大。银行资金向地产输出有三个端口，这就是开发贷款的直接输出、银信合作的蹊径输出和按揭贷款的间接输出。而随着信贷调控的持续、银信合作的叫停、按揭贷款的规模控制传言，来自银行的资金输出端口即将全线关闭。至此，地产商只剩下了地产信托这一资金输血针头。

相较于股市融资的千亿规模，信托融资也达到了1200亿元以上规模，信托融资受到地产商的集体追捧也就顺理成章了。

咨询机构用益信托研究室以上半年共有56家银行和53家信托公司参与发行的2421款银信产品为统计口径，投向房地产类的银信产品以5.04%的平均收益率位居第一，产品59款，规模181.16亿元。显然，这不是因调控而失去银行支持的地产商融资模式的全部。更大的地产融资规模隐藏在集合信托产品之中。

以上半年共有50家信托公司参与发行的765个集合信托产品为统计口径，其发行规模为1320亿元，其中的房地产集合信托产品发行产品206个，发行规模648.45亿元，分别占上半年全部产品的26.93%和49.39%，与去年同期相比，发行数量和规模分别增长了160.76%和348.89%，占比则分别上升了13.31和25.25个百分点。

不仅是地产，工商企业(不含地产)上半年通过信托融资的规模也在放大。投向工商企业的产品发行了191个和240.68亿元，占比分别为24.97%和18.33%，与去年同期相比，发行数量和规模分别增长了185.07%和306.62%，占比也分别上升了13.42和8.45个百分点。

投资于地产、工商企业两个领域的产品数量和规模的大幅增长，主要源于在国家严控信贷规模以及对房地产调控的情况下，加剧了企业尤其是房企从信托融资的需求。而在四万亿财政刺激计划下，地方政府负债过重，上半年股市不景气以及限制信托公司开户，导致政信合作产品、金融类产品减少，也从另一方面增加了地产类、工商企业类产品的做大。

统计数据显示，今年上半年投向基础设施领域的产品发行了82个，发行规模为129.37亿，分别占全部产品的10.72%和9.85%。而投向金融市场的产品发行了264个，发行规模250.21亿元，分别占全部产品的34.51%和19.06%。两者均较去年同期下降不少。

某信托经理称，“发行地产信托产品很简单，有资金掮客，有信息掮客，有市场需求，有银行推手，我们做个方案就可以了。”

在上半年的发行榜排名前5位的信托公司中，中融信托、中诚信托、中信信托、杭州信托分别发行房地产类集合信托产品27个、13个、11个、11个，发行规模分别为77.38亿元、91.76亿元、56.3亿元、40.25亿元，由此可见发行密度之高。

显然，即使在银信合作叫停的7月份，地产集合信托依然大行其道，7月前两周共发行20多个主要投向房地产领域的信托产品，总规模达到86亿元。而对房地产信贷政策调控的延续，也会让地产信托甚嚣尘上，直到针对地产信托的新政策出现。

转型股权融资

不过，正是在这种博弈的过程中，相比在银信合作中信托沦为银行工具不同的是，信托在地产集合信托中的话语权在加大。

某信托公司人士称，“这主要分为两类，一类是针对大型和中偏大型的地产商，银行依然在起主导作用。现在不少信托公司在做二线城市的地产商信托计划，尤其是有政府背景、容易拿地的，信托公司的话语权更大。”

该人士举例称，一家信托公司最近刚做了一笔对某大型地产商的5亿元信托计划，其贷款利率同等下浮了10%。该信托计划是一家银行推荐的，没有办法不做。“为了把握风险，我们做的地产集合信托主要是股权投资、权益投资，主要投向二线城市。”

数份来自信托公司的地产信托合同验证了该人士的说法。为了达成一份地产信托计划，信托公司需要签署包括集合资金信托合同(次级或优先级)、项目合作开发协议、项目股权转让协议书、增资协议、派驻人员监管协议、集合资金信托计划资金保管协议在内的一系列协议。

比如一份信托公司地产项目尽职调查报告显示，采取股权投资形式运用信托资金时，以信托资金受让原有股东持有的项目公司股权的，说明受让价格。以增资方式投入项目公司的，说明计入注册资本和资本公积的比例以及增资完成后信托公司持有项目公司的股权比例。以债权方式运用信托资金的，应说明贷款要素(利率、期限、抵押/质押物、保证担保等)。

尤其是对地产的股权投资，信托公司往往会直接取得项目公司名义上的99%股权，并在划拨资金的同时实现股权变更，已成为信托公司操作的通例做法。

统计数据也显示，股权类投资的收益率最高。不同的信托投向中，证券投资类产品平均预期收益率为6.61%，贷款类的收益率为7.81%，股权投资类的收益率为8.65%。

从期限和收益率情况来看，今年上半年房地产信托产品平均期限为1.96年，略高于去年同期的1.87年。平均预期年收益率为8.85%，也高于去年同期的8.08%。其中，1年及1年以下期的房地产信托产品占今年上半年总房地产信托产品的20%，其预期平均年收益率为8%。1.5年期占比18%，预期年收益率为8.8%。2年期占比30%，预期年收益率为8.98%。2年以上期的产品占比20%，预期年收益率为9.62%。

“不过，股权投资的风险较其他运用方式风险是最大的，上半年不少信托公司纷纷走上司法诉讼就是证明。现在是博弈，看好二线城市地产项目的一大原因，是其风险相对较低。因为二线城市竞争不充分，能够拿到地的地产商在当地都很有实力和背景。”数位地产人士对转型股权融资的未来也表示担心。

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